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 「假買屋真詐欺」盛行 台灣司法人權進步協會：建議民眾養成事先詢問律師或相關人士契約問題的習慣


文 / 劉彥君

近來「假買屋真詐欺」相關新聞不斷，受害人數已有多人，不少被害人賣屋不僅沒拿到屋款，房屋還被拿去抵押借貸，一輩子辛苦買下的不動產瞬間化為烏有。觀察整個假買屋真詐騙的流程，不難發現大都是以如下手法為之：

（一）多是選擇已經無銀行或金融機構貸款的售屋人為下手目標。
（二）假購屋買方會迅速支付一成至兩成訂金取得售屋人信任，也避免售屋人另售他人。
（三）跟售屋人說有習慣可配合的代書可幫忙處理過戶，再以合法代書誘使賣方簽下不平等買賣契約而不自知。
（四）以「方便」、「省手續費」等說法誘使售屋者不使用履約保證專戶，且由買方自行找的代書進行處理房屋過戶等事宜。
（五）買賣所簽的契約中，暗藏陷阱，在契約中加入『本買賣雙方同意由買方自行辦理相關轉移事宜並申報實價登錄』、『雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日內支付本期價款』，等於就是當賣方收到約一或兩成的定金後將所有權狀移轉登記所需相關資料等交由此不法人士勾結代書後，導致賣方所有不動產只要繳清稅款就可以立刻被完稅被轉至他人名下甚至被轉作借貸擔保設定抵押權，等售屋人發現時房屋往往已被移轉登記至他人名下並設定抵押權供作借貸擔保，買方即會人間蒸發或藉故找理由不支付價金。售屋人發現有異要求解約，卻反陷入被求償雙倍違約金的狀況中。

不動產往往物稀價昂，交易理當更小心謹慎，但一般人又往往欠缺法律知識，有心不法人士便利用許多賣方欠缺法律知識又不瞭解相關不動產移轉登記或設定抵押流程，欺騙民眾，建議民眾可以在不動產交易時注意以下方式以自保：

（一）詳閱契約非常重要，必要時賣家也可自找代書或律師等專業人士共同審閱契約。
不法人士之所以能夠成功移轉登記賣家房屋，還能屢屢躲避法規，就是因為售屋者一開始就簽訂了不平等條約，也是利用多數人簽約時無法一一審閱契約內容，或不瞭解契約條款意義與法律效果，將不利於售屋者的條款藏於其中，當售屋者收到簽約定金卸下心防將權狀等交由不法人士所雇用之代書代辦，只要假買方將不動產完稅後就可直接過戶，售屋者在還未收到屋款時房子就被過戶甚至房子迅速被轉作貸款或向地下錢莊抵押借錢。建議簽約時不用急，至少應花時間看完契約條款，不懂的地方可詢問自己找的律師或代書，幫忙審閱契約有無不合理之處，若有即可以馬上進行修改。而內政部亦有不動產契約範本可下載提供民眾作為買賣不動產契約書的參考。

（二）防止不動產在售屋者不知情狀況下，不動產被轉賣或設定抵押權等負擔，設定防範機制相當重要。
一般來說，不動產買賣時不該讓買家自行拿權狀等文件去地政機關辦理移轉登記或其他相關設定，交由雙方都信任的律師或代書處理才能相對安心，但像近來案件中往往代書也是詐騙的一環時，造成民眾對專業信任的崩壞，最好方式各自選用各自信任的代書或律師共同辦理不動產移轉登記。另外就算已無銀行房貸，不動產也可不急於塗銷銀行設定之抵押權，可避免房屋被拿去做民間二胎借貸，尤其在不動產在「借名登記」親友名下時，防止不動產被親友私下拿去借貸時使用。另外，目前最常用方式就是金融機構履約保證專戶也是一道防線，在目前已發生的案例中，不少售屋者都是聽信買方說法，為了省部分小錢而沒有使用此方式，若有進入履約保證專戶，買家至少需要透過銀行先進行清償與塗銷，再匯款入履保後，這幾步都沒問題後，接著買賣雙方間再進行簽結案單，最後履保帳戶內的錢再匯入賣方帳戶。多了履保專戶對買賣雙方都能更有保障。

（三）申請地籍異動即時通知 
目前地政機關有推出地籍異動即時通知，申請後只要土地或建物被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託及抵押權設定登記案件時，於辦理「收件」、「異動完成」時都會主動通知申請地籍異動即時通知者。讓不動產所有權人能夠掌握房屋各種異動狀態，通知方式會以手機簡訊與電子郵件兩種管道來通知。

綜上，如以上述各種方式保障自己權益，雖可能會加重不動產交易成本，但相較於萬一碰到不法份子存心詐騙或交易糾紛，所因此付出之勞力時間與額外費用之代價，該成本可謂微不足道。此外，建議民眾也應該逐漸養成在涉及契約等法律事務時，應事先詢問律師或相關專業人士之習慣，才能確保自身權益。

 

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官)







 視多障幼兒及早療育 學習獨立自主迎接新旅程


(健康醫療網／記者林怡亭報導)

七歲彤彤是視多障極重度者，六個月大時因突然哭鬧不止，就醫檢查才發現長了腦瘤，雖前後手術取出腦瘤，但卻引壓迫到視力、智力等，造成水腦，必須在腦室內裝入引流管將腦脊髓液引流到腹腔，也讓彤彤從小就得承受龐大煎熬，且日常生活都得靠著家人協助，後來進入日托班，接受3年多的療育課程，現在不只能獨立完成許多事情，今年也順利畢業，即將就讀國小特教班。

累積生活經驗學習表達

當初剛進入日托班的彤彤，媽媽還是會在一旁陪伴參與課程，並觀察彤彤的反應表現，但因彤彤口語表達弱，加上只能看到光源，僅能依賴聽覺去探索周圍事物，在團體生活中，常因不小心碰撞或安全感不夠等因素，讓彤彤時常處於被動狀態，也因此早療老師透過提早告知環境的改變、用不同活動及生活化的練習，讓彤彤學習表達以及累積生活經驗，現在彤彤也接下人生中第一張畢業典禮，迎接新的學習旅程。

發展遲緩兒更需外在刺激

根據衛福部統計，106年發展遲緩兒童早期療育服務個案通報，全台0至6歲及6歲以上通報人數約為23,535名；第一社福早療督導主任席芸表示，發展遲緩幼兒的大腦發展比一般孩子更需外在刺激，雖因先天障礙影響學習和發展速度，但只要把握0至3歲黃金早療期，根據孩子給予合適的教學方式，就能達到進步的效果。

為多重障礙生的未來做足準備

為了協助幼兒順利進入一般幼稚園或國小就讀，第一社福來自各專業的老師會設計許多轉銜課程，並評估孩子的發展及需要，約一個月的時間進行綜合研判會議，訂定目標配合孩子的學習，另外，配合像是幼稚園半日融合活動、參觀國小等課程，提供未來學校完整的個別化學習紀錄，為多重障礙生的未來做足準備。

讓孩子快樂的展翅高飛

今年第一社福四個早療中心共30位畢業生，入國小計20位，入幼兒園計10位；其中5名幼兒可就讀普通班級，其餘25位則進入資源班或特教班就讀，期望透過畢業典禮，讓孩子繼續快樂的展翅高飛，也能讓社會大眾持續關心遲緩兒早期療育的重要性。

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